Teilverkauf Immobilie
Der Teilverkauf der eigenen Immobilie stellt neben Zuschüssen, Krediten und Spargutgaben die vierte Möglichkeit zur Finanzierung des alters- und pflegegerechten Umbaus der heimischen vier Wände dar. Die Absicht besteht darin, in der eigenen Wohnung oder im Haus wohnen zu bleiben. Während bei einem Zuschuss und einem Kredit Geldmittel von außen zufließen bzw. bei Sparguthaben bereits vorhanden ist, erfolgt beim Teilverkauf der Immobilie zunächst eine Umwandlung von Immobilienvermögen in Geldvermögen. Es erfolgt ein Teilverkauf von Immobilienvermögen.
Für das „Wohnenbleiben“ in der eigenen Immobilie im Alter gibt es einige gute Gründe. Eine vertraute Umgebung, der gepflegte Garten, eine harmonierende Nachbarschaft oder ein intaktes Dorf- oder Vereinsleben sorgen für Lebensqualität. Lebensqualität und Lebensfreude erleichtern das Ertragen von Alterserscheinungen oder -krankheiten.
Warum Immobilienteilverkauf im Alter?
Die Motive für den Teilverkauf einer Immobilie im Alter zeigen sich sehr unterschiedlich.
Manche Menschen entscheiden sich bewusst und ohne Zwang oder finanzielle Nöte für den Teilverkauf. Zu den Motiven gehören beispielsweise die Aufbesserung der Rente, Reisen oder das Geld anderweitig zu verwenden. Getreu dem Ausspruch, dass kein Vermögen mit ins Grab genommen werden kann, zeigt sich dieser Gedanke nicht abwegig.
Andere Menschen hingegen, die im Alter ebenfalls in ihrer Wohnung oder ihrem Haus wohnen bleiben möchten, müssen sicherstellen, dass das Eigenheim altersgerecht und gegebenenfalls pflegegerecht ein- und hergerichtet ist. Je nach Bauart erfordert dieser Umstand einen Umbau bzw. eine umfassende Sanierung. Für die Anschaffung eines Treppenliftes oder den alters- und pflegegerechten Badumbau fallen mehrere tausend Euro Kosten an. Trotz Pflegekassenzuschuss und anderen Zuschüssen verbleibt so noch ein Restbetrag, der gedeckt werden muss.
Wer nicht oder noch nicht auf Erspartes zurückgreifen kann und nur über eine kleine Rente verfügt, hat es vermutlich bei der Hausbank im Alter schwer, ein Darlehen zu erhalten. Banken und Sparkassen achten für gewöhnlich auf die so genannte Kreditfähigkeit. Diese meint die Fähigkeit, den Kredit innerhalb einer angemessenen Laufzeit zu tilgen. Ist die Rente wie gesagt knapp bemessen, muss damit gerechnet werden, dass Banken die Kreditvergabe verweigern. Folglich würden Umbau und Sanierung scheitern. In solchen Fällen kommt der Teilverkauf in Frage. Im Fokus steht hier nicht die Kreditrückführung, sondern die Eigentumsübertragung der Immobilie beziehungsweise deren Verwertung. Immobilienteilverkäufer verfolgen somit einen anderen Ansatz.
Auch wenn laufende Rentenzahlungen nicht ausreichen, um den Lebensunterhalt zu bestreiten oder die Pflegekosten zu decken, können die fehlenden laufenden finanziellen Mittel über den Teilverkauf beschafft werden.
Welche Vorteile hat der Teilverkauf der Immobilie?
Aus dem Immobilienteilverkauf ergeben sich somit zwei entscheidende Vorteile.
Der Teilverkauf sorgt für eine Erweiterung des finanziellen Spielraums. Er ermöglicht so zusätzlichen Konsum.
Gleichzeitig dient der Teilverkauf der Schließung einmaliger oder laufender Finanzierungslücke, die sich aus dem gewünschten Wohnenbleiben in der eigenen Immobilie ergeben können.
Welche Nachteile hat der Teilverkauf?
Der Teilverkauf hat zwei wesentliche Nachteile. Zum einen erfolgt durch den Teilverkauf trotz vereinbartem Wohnrecht die Abgabe von Entscheidungsbefugnis. Auch wenn viele Dinge wie z. B. Fragen zu Reparaturkosten etc. vorab bekannt sind und vertraglich festgelegt werden, so darf die Tatsache nicht verkannt werden, dass nun ein Miteigentümer existiert, dessen Interessen den eigenen entgegenlaufen können.
Damit einher geht zwei Entwicklungen. Je nach vertraglicher Ausgestaltung partizipiert der Verkäufer durch den Teilverkauf nicht an de Immobilienpreisentwicklung möglich oder aber der Käufer als stiller Miteigentümer von der Wertentwicklung. D. h. bei einer entsprechend positiven Wertentwicklung verzichtet der Veräußerer für den veräußerten Teil auf Rendite. Zwar sichert ein Teilverkauf auch eine Abwertung ab, jedoch ist davon auszugehen, dass Teilerwerber das Risiko einer Abwertung bei der Wertermittlung einpreisen, eine Wertsteigerung hingegen nicht oder nur in geringerem Maße. Vor allem in Ballungszentren mit knappem Wohnraum steigen seit Jahren die Immobilienpreise. Diese Entwicklung gilt es bei der Kaufüberlegung zu berücksichtigen.
Immobilien Teilverkauf – Wie ist der Ablauf?
Der Immobilien Teilverkauf vollzieht sich in mehreren Schritten.
An erster Stelle steht zunächst die Wertermittlung der Immobilie als Grundlage für alle weiteren vertraglichen Regelungen. Hier ist es ratsam, die Wertermittlung des möglichen Teilkäufers durch die Beauftragung eines eigenen Gutachters zu prüfen, da Verkäufer und Käufer grundsätzlich gegenläufige Interessen haben.
Nach der Wertermittlung erfolgt die Festlegung des Verkaufsanteils. Je höher der Verkaufsanteil, desto höher ist der vom Teilkäufer zu entrichtende Kaufpreis.
Anschließend vereinbaren beide Vertragspartner das Nutzungsentgelt die Nutzung des veräußerten Eigenheimanteils. Je größer der veräußerte Anteil ist, desto höher ist hierfür auch das Nutzungsentgelt.
Abschließend treffen die Vertragspartner neben dem obligatorischen Nießbrauchrecht Regelungen für die Kostenübernahme von Reparaturen oder sonstigen die Bausubstanz erhaltenden Maßnahmen.
Es bedarf außerdem weiterer Regelungen hinsichtlich eines möglichen Rückkaufsrechts, einem Vorkaufsrecht für Familienmitglieder oder Verwandte im Todesfall oder aber zu sonstigen Rechten und Pflichten wie Provisionszahlungen im Falle der Verwertung durch Familienangehörige oder aber umgekehrt hinsichtlich einer Restkaufpreiszahlung bei einem vereinbarten Veräußerungsrecht für den Teilerwerber.
Je nach Anbieter gibt es unterschiedliche vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten und dank Privatautonomie und Vertragsfreiheit steht es jedem Verkäufer frei, sich für einen Käufer zu entscheiden und mit diesem zu verhandeln. Daher lohnt sich Vergleichen von verschiedenen Anbietern. Auch eine juristische Beratung schützt vor späteren unliebsamen Überraschungen oder nachteiligen Vertragsklauseln.
Was hat der Teilverkauf mit der Pflege zu tun?
Die Pflege zu Hause durch Angehörige oder einen mobilen Pflegedienst hat bekanntlich einige Voraussetzungen. In erster Linie müssen die Räumlichkeiten den Pflegeanforderungen entsprechen. Dazu gehört vor allem ein barrierearmes bzw. -freies Badezimmer mit bodengleicher Dusche, Sitzbadewanne oder verschiedenen Stütz- und Haltegriffen oder aber ein Treppenlift, der die Stockwerke miteinander verbindet.
Das durch den Teilverkauf erhaltene Geld eignet sich für diese Umbau- und Sanierungsarbeiten. D. h. der Teilverkauf ermöglicht als Mittel zum Zweck den Umbau.
Je nach Pflegbedarf erhalten Pflegebedürftige über die Eingruppierung in den entsprechenden Pflegegrad Pflegeleistungen. Ist der Pflegeaufwand besonders hoch, müssen private Mittel zur Deckung der Pflegekosten verwendet werden. Reichen diese nicht aus, kann der Verkauf der Immobilie verschiedenen Gerichtsurteilen zufolge zumutbar sein, um privat für die Pflegekosten aufzukommen. Ein Teilverkauf hingegen wäre auch in diesem Falle Mittel zum Zweck, um einen vollständigen Verkauf zu verhindern und weiterhin die Pflege im vertrauten Eigenheim zu ermöglichen.
Fazit Teilverkauf Immobilie
Der Teilverkauf stellt eine Alternative zum kompletten Verkauf dar. Es gibt gute Gründe, die dafür und ebensolche die dagegensprechen. Wägen Sie wie bei allen Pflegethemen sorgfältig ab. Treffen Sie die Entscheidung wohlüberlegt. Holen Sie sich hierzu ggf. auch Rat aus dem Familienkreis ein. Auch Pflegestützpunkte oder spezialisierte Fachanwälte beraten ausführlich zu diesem Thema.
Hinweis: Diesen Beitrag richten wir auf den allgemeinen unverbindlichen Informationszweck aus. Er stellt keine Finanz- und kein Rechtsberatung und auch keine Empfehlung dar. Wir arbeiten mit keinem Anbieter von Immobilienteilverkäufen zusammen. Jegliche Haftung für die dargestellten Inhalte schließen wir aus.
